大規模改修工事の進め方の準備について

3建物・施設の維持管理

（4）大規模修繕工事の進め方の準備について

Q1

大規模修繕工事はいつ行えばよいですか。

A1

長期修繕計画に基づく時期が目安ですが、劣化診断により実態を把握した上で決定することが肝心です。
一般的には、建物関係は建設時の性能にほぼ近づけられる状態、設備関係は基本機能が維持可能な範囲の時が修繕の時期といえます。

Q2

大規模修繕工事の準備はどのようにしたらよいですか。

A2

大規模修繕工事を実施するには、工事の内容や業者の選定、資金調達等様々なことを検討しなければなりません。
これらを検討し、区分所有者の合意を得ていくには専門的な知識と1～2年程度の期間が必要なため、理事会の諮問機関として大規模修繕工事の内容等を検討する「専門委員会」を設置することが必要と考えられます。
工事の検討を始めるにあたっては、管理組合の総会で「専門委員会」の設置と共に劣化診断（建物診断）等の調査実施について議案として提案し、承認を得ることが通常の進め方です。
専門委員会では、修繕工事の必要性と実施すべき工事の内容・工事金額とその資金調達方法、業者選定等について検討結果を答申し、これを理事会が総会に提案します。そして、総会決議を受けた後に、業者と契約を行い工事を実施するのが一般的な流れとなります。

Q3

大規模修繕工事の資金が不足している場合はどうするのですか。

A3

資金の不足分への対処には、（ア）区分所有者から一時金を徴収する、（イ）融資を受ける、（ウ）一時金徴収と融資を併用する、の3通りがあります。いずれにしても普段から、長期修繕計画に基づいた修繕積立金で、資金の準備を心がけておく必要があります。
もちろん、資金に合わせて工事の規模そのものを縮小し、必要最小限の項目だけを行うという方法もあります。

参考

融資
マンション共用部分リフォーム融資（住宅金融支援機構）

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