長期修繕計画の立て方について

3建物・施設の維持管理

（2）長期修繕計画の立て方について

Q1

長期修繕計画はどのように作成するのですか。

A1

建物の基本性能を維持するため20～30年先までの間に、どんな修繕をいつ頃、どのような周期で行っていけばよいかを想定し、その費用はどの程度かを算定して修繕費用が不足することのないよう修繕積立金も含めて、将来を見通せるよう専門家（機関）と相談して計画を作成します。ただし、計画の立案は技術的専門性が高いので、管理会社または専門業者等に委託するのが一般的なようです。

参考

長期修繕計画の目安（「マンションの修繕積立金算出マニュアル」、「計画修繕工事のすすめ方」（財）マンション管理センターによる）

Q2

長期修繕計画はどのような内容にするのですか。

A2

外壁補修塗装、屋上防水、給排水管の取替え工事等、マンションの建物全体について各部位の修繕周期、工事仕様・工法を設定し、各項目、修繕周期別に概算工事費を算出します。これを基にして必要な修繕積立金を算定することが必要です。

Q3

長期修繕計画の見直しは必要ですか。

A3

是非とも必要なことです。
長期修繕計画は長期にわたる修繕工事費を算出する事と、これを基に修繕積立金の徴収の将来予測を立てることが主な目的です。しかし、長期修繕計画の本質はある時点での劣化の予測ですから、年次の経過と共に変化していくものが多く、予測と実態のズレの見直しが必要となります。
見直しのポイントとしては以下のことが考えられます。

• （ア）計画の対象となる項目に見落としはないか。
• （イ）修繕履歴を確認するとともに劣化診断を行い、建物・設備の痛み具合に応じて修繕の周期と修繕方法を見直す。
• （ウ）単価の変化等、経済的な変動を考慮して年度別の支出計画、積立金収納計画を見直す。
• （エ）居住者の高齢化に対応したスロープの設置等、建物・設備の改良について修繕計画に盛り込むことを検討する。

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