日常の維持管理について

3建物・施設の維持管理

（1）日常の維持管理について

Q1

共用部分の法定点検・検査と報告はどのようなものがありますか。

A1

一定規模以上のマンションについては、建築基準法や消防法・水道法その他の法律により建物や設備等を定期的に調査及び点検し、行政や関係機関に報告することが管理組合（管理者）に義務付けられています。なお、具体的な作業は有資格者が行うため、専門業者に依頼することになります。ただし、管理会社に委託している場合には管理会社が窓口対応します。

建築基準法における検査等

• 特殊建築物等定期調査
  • （ア）床面積の合計が500平方メートル以上で、3階以上の階の床面積の合計が100平方メートル以上の場合が対象
  • （イ）頻度は1回／3年で、調査概要は敷地、構造、防火、避難等
  • （ウ）報告先は各地方自治体に問合せ
• 建築設備定期検査
  • （ア）対象は特殊建築物等定期調査と同じ
  • （イ）頻度は1回／年で、検査概要は換気施設、排煙施設、非常用照明装置、給排水施設
  • （ウ）報告先は各地方自治体に問合せ
• 昇降機定期検査
  • （ア）エレベーターのある建築物が対象
  • （イ）頻度は1回／年で、検査概要は調速器試験、非常止め試験、油圧試験
  • （ウ）報告先は各地方自治体に問合せ

消防法における消防施設等の点検

• （ア）対象は消防施設全般（消火設備、警報設備、避難設備、防火用水等、消火活動上必要な施設）
• （イ）頻度は1回／半年～1年
• （ウ）報告は1回／3年（商業施設などの特定防火対象物については1回／1年）
• （エ）報告先は所轄の消防署

水道法に基づく検査等

一般的な簡易専用水道施設の検査と清掃については、

• （ア）受水槽有効容量が10立方メートル超えるものが対象
• （イ）貯水槽の検査及び清掃は1回／年
• （ウ）水質検査は水の色や臭いなどから異常を認めたとき
• （エ）検査内容は、施設検査、水質検査、水槽検査
• （オ）報告は所轄の保健所

となっています。
なお、居住人口が100人を超える場合の「専用水道施設」の場合は、受水槽有効容量が100立方メートルを超えるものが対象となり、より厳格な検査が必要となります。

Q2

点検の他に、消防・防災上義務付けられたものには何があるのですか。

A2

一定規模以上のマンション（居住者数50人以上又は収容人員30人以上の複合マンション等）では、管理について権限を有する者（区分所有者及び占有者あるいは建物所有者）は、防火管理者を選任しなければなりません。
防火管理者は乙種防火管理者講習（1日）または甲種防火管理者講習（2日）を受けた者等の有資格者で、住民の中から選任することが望ましいです。
防火管理者の役割としては、消防計画の作成、消防訓練の実施があげられます。

Q3

専有部分の改修・改装に対して管理組合としての対応はどのようにしたらよいですか。

A3

原則として、専有部分は区分所有者の意思、判断により改良できるものですが、マンションは1枚の壁を隔てて住戸が接しており周辺住戸に影響を与える可能性がありますので、戸建住宅のように自由には出来ないと理解すべきです。
標準管理規約では、専有部分のリフォームを行う場合は、工事の前の事前段階で管理組合の承認を得るべきことが明示されています。
したがって、専有部分の工事であっても、管理組合（理事長）にあらかじめその旨を申請し、承認を受けるとするなど、届出をするよう管理規約に盛り込むべきです。

Q4

個人（区分所有者）のリフォームの具体的な事例とその注意点を教えてください。

A4

一般的には和室の洋室化、間取りの変更など多種多様ですが、キッチンシステムやユニットバスの変換など設備の更新が多くなっています。このうち、特に問題となるのは階下への騒音などを伴うフローリングと設備のリフォームです。その他にも、共用部分との境界が問題となるアルミサッシや雨戸等があります。
いずれにせよ共用部分に触れる工事の場合には理事長の承認が必要であり、共用部分の変更となる場合には集会の議決が必要な場合もありますので、あらかじめ規約や使用細則に出来るだけ具体的に取り扱いを明記しておくべきです。

Q5

共用部分の日常管理の問題としては、どのようなことが起きるのですか。

A5

生活上のあらゆる問題が考えられますが、マンションに特有な問題としては、自転車置場のような、使用上のマナー・ルールの問題や設備（水回り＝断水や赤水と火災・消防関係等）の問題、耐震や雨漏りシックハウスや害虫等の建物関連の問題もあります。

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