専有部分と共用部分の区分について

2日常生活に係るトラブルとその対処

（4）専有部分と共用部分の区分について

Q1

専有部分と共用部分の区分について教えてください。

A1

マンションの中で個人の持ち物として法的に認められた、構造上と利用上の独立性を有した部分が専有部分であり、専有部分以外の建物の部分、専有部分に属さない建物の付属物及び区分所有法第2条第4項の規定により共用部分とされた付属の建物を共用部分といいます。

Q2

共用部分の範囲はどこまでですか。

A2

共用部分には、法定共用部分と規約共用部分の2種があり、前者はその性質や構造から法律上当然に共用部分であると考えられる部分をいい、後者は専有部分となり得る部分、すなわち構造上、利用上の独立性が備わっているが、規約で共用部分と定めた部分をいいます。

法定共用部分の例示

• 外壁、屋上、廊下、階段室、ロビー、ピロティ等の建物の部分
• 電気、ガス、上下水道等の配管（線）、エレベーター、冷暖房、消火設備等の付属物で専有部分に属さないもの

規約共用部分

• 建物内の集会室、管理員居室、倉庫など
• 敷地内にある別棟の倉庫、集会所建物など

Q3

共用部分の変更はどのように行うのですか。

A3

共用部分の変更は実態上、大規模修繕工事をさすことが普通です。
共用部分の変更は、原則として組合員総数及び議決権総数の各4分の3以上の多数による総会の決議があれば行えます。ただし、組合員の定数は、規約で過半数まで減らすことが出来ます。
なお、共用部分の変更により専有部分の使用に特別の影響を及ぼすときは、その専有部分の所有者の承諾を得なければなりません。
変更の中で改良を目的とし、著しく多額の費用を要しないものは、管理に関する事項と同様の取り扱いとなり、普通決議（組合員総数及び議決権総数の2分の1以上）で変更することができます。

Q4

専用使用権とはどのようなものですか。

A4

専用庭やバルコニーのように、特定の区分所有者が、区分所有者全員の共有に属する建物の敷地の一部または共用部分の一部を、特定の目的のために排他的に使用できる部分を専用使用部分といい、専用使用部分を使う権利のことを専用使用権といいます。ただし、専用使用部分はあくまでも共用部分であるため、利用方法について制限がつくことに留意する必要があります。

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